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Os juros e multa de contratos são sempre uma dúvida do cliente, principalmente agora, em tempos de pandemia. Muito tem se discutido sobre o que muda e o que permanece em relação aos contratos imobiliários, enquanto durar o isolamento social.

Primeiramente, é importante entender que no âmbito do direito imobiliário, há contratos diferentes. Por exemplo, contratos de locação, de compromisso de compra e venda e de alienação fiduciária de bem imóvel.

Nesse artigo, iremos tratar das questões objetivas de todos, com foco na responsabilidade das duas partes enquanto o cenário permanece inconstante. Vem conosco!

Contratos já firmados sofrem maior impacto durante pandemia

Em geral, novos contratos não sofrem com as regras alteradas durante o isolamento social, visto que foram realizados sob conhecimento do cenário. Porém, os contratos assinados anteriormente geram dúvidas de clientes. Isso porque a obrigação com fonte contratual resulta em responsabilidade, que nada mais é do que a consequência no caso de descumprimento da obrigação.

É importante levar em consideração que esta responsabilidade recai sobre o patrimônio do devedor, e por antes de qualquer medida jurídica, a recomendação é: acordo. Quando falamos de acordo, sugerimos a todos os clientes com contratos em atraso ou pagamento pendente, que entre em contato com a fonte recebedora. A maior parte das negociações são resolvidas nestes casos.

Por isso, a dica sobre se planejar para adquirir um imóvel durante a pandemia é tão necessária.

Segundo o Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC) a “responsabilidade contratual culpa do devedor, que não será responsabilidade se o descumprimento não decorrer de sua conduta”. Em outras palavras, o cenário de pandemia altera a forma de observação destas negociações, porém não as isenta ao devedor.

O Código Civil também pode ser citado, em seu artigo 396 quando diz que “no caso de força maior verifica-se no fato necessário”.

Logo, a primeira interpretação pode ser utilizadas mas com critérios. Veja quais são.

Apenas a existência da pandemia não muda contratos

Ainda que a crise causada pelo novo coronavírus afete indiretamente a todos, contratos são passíveis de negociação e prorrogação em casos específicos. Um exemplo, é quando em razão da pandemia, houve impossibilidade de pagamento. Mas esta impossibilidade está ligada à queda de rendimento, devidamente comprovada. Apenas a existência da pandemia não altera qualquer cláusula de um contrato.

A recomendação da solução via acordo entre credor e devedor é o caminho mais viável. E sempre tem valor mais efetivo se analisado na perspectiva individual, e nunca utilizando apenas do imprevisto causado pelo atual cenário.

Quando se consegue inserir o contrato nesta imprevisão da pandemia, há possibilidade de revisão do contrato ou de sua resolução. Para os demais casos, não há qualquer alteração.

Contratos precisam manter proporcionalidade no pacto

Dito isto, nos casos em que forem realizadas alterações contratuais, é importante considerar proporções em capacidade de pagamento. Pode-se pensar nesta revisão como uma negociação de dívida em que o devedor precisa ser capaz de cumprir o novo valor. De nada adianta um reajuste de valores se o cliente não conseguir arcar com este compromisso. Também é viável que este novo contrato possua tempo limitado, com possibilidade de nova revisão no caso de mudança de potencial de pagamento. Ou ainda, o retorno ao valor mental original, quando da normalidade do proventos do devedor.

Em geral, é necessário saber que toda revisão de contrato é excepcional e limitado, conforme o Código Civil. Isso significa que não pode suplantar em definitivo o contrato original.

Se necessário, torne a negociação uma obrigatoriedade

Quando se fala em negociação, é comum pensar nela como a última alternativa de um descumprimento de obrigação. Contudo, o momento pede que ela seja considera de forma responsável e efetiva. E isso acontece porque, entre suas vantagens, está o bom relacionamento entre as duas partes. 

Apoiando-se no princípio da boa fé, ela garante as diretrizes básicas para uma negociação que atenda ambos, credor e devedor. De acordo com especialistas, renegociar quando necessário não é apenas para obter certo resultado. O ato precisa estar alinhado a um dever de comportamento. 

E tanto o cliente quando o vendedor podem sofrer desequilíbrios financeiros neste momento. Por isso, o conceito de razoabilidade se faz extremamente útil para estes casos.

Para todos os casos omissos, é permitido que o contrato original execute juros e multas, conforme previsto. Logo, fique atento ao combinado.

Ainda há matérias legislativas que tratam do assunto na Câmara, e por isso, acompanhar as modificações legais também são importantes.

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