Benfeitorias em condomínios: o que são e como classificar
Benfeitorias por condomínio são processos e ações que costumam ser constantes. Isso porque é muito comum se deparar com obras, com aquela velha sensação de que elas nunca acabam. Mas em geral, isso não é exatamente uma coisa ruim. Afinal, manter a infraestrutura e manutenção em ordem é responsabilidade do síndico, inclusive regra essencial que deve constar no regimento interno. Porém, é muito recorrente o problema das obras residirem na natureza da benfeitoria.
Mas você sabe como defini-las de forma correta? Consegue compreender o quórum necessário para a aprovação de cada reforma coletiva?
Confira neste artigo exclusivo tudo o que você precisa saber sobre as benfeitorias e como elas podem acontecer de maneira adequada.
Tipos de benfeitorias em condomínios segundo a Lei
As três classificações possíveis, conforme o artigo 1.341 do Código Civil são denominadas de voluptuárias, úteis e necessárias. Em outras palavras, ainda que algumas delas não sejam de fácil identificação, é necessário compreendê-las para colocá-las em votação em uma assembleia. Como exceção, tem-se apenas as obras emergenciais, feitas imediatamente e com possibilidade de pedido do morador.
Benfeitorias necessárias
Como o próprio nome diz, estas benfeitorias são caracterizadas por obras de manutenção e consertos que evitem a deterioração dos bens.Ou seja, elas precisam ser realizadas em decorrência de obrigações legais, como instalar equipamentos de acessibilidade ou segurança.
Neste caso, o parágrafo 1 do artigo 1.341 do Código civil explica que “ as obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização”. Isso porque sua negligência ou omissão pelo síndico acarreta penalidades. Por exemplo, a restauração de fachada, impermeabilização, reparos elétricos e hidráulicos, pára-raios, dentre outros.
Benfeitorias úteis em condomínios
Por sua vez, as benfeitorias úteis são todas aquelas que facilitam ou aumentam o uso do bem, mas não são indispensáveis. Ainda que agreguem valor ao condomínio, precisam da aprovação da maioria dos condôminos.Nesse caso, as benfeitorias precisam ser colocadas em votação durante a assembleia.
Por exemplo, podemos citar: obras de aumento de garagem, cobertura para estacionamento, compra de equipamentos para ginástica e/ou playground, instalação de sistemas de segurança específicos, etc.
Benfeitorias voluptuárias
Por fim, as benfeitorias voluptuárias têm a intenção de aumentar a vida útil da área comum do condomínio. Na maior parte das vezes, ela é de ordem recreativa ou estética. Por isso, exigem dois terços da aprovação dos condôminos. Além disso, em casos de mais de uma unidade de residências em um mesmo empreendimento, considera-se todos os moradores do espaço. Alguns exemplos são obras de paisagismo ou jardinagem coletiva, reforma de salão de festas, decoração de áreas comuns.
Importância de caracterizar benfeitorias em condomínios
É necessário explicar que se uma obra for realizada sem quórum exigido pela lei, não há obrigatoriedade de divisão de despesas. Da mesma forma que o síndico poderá exigir que seja desfeita, ou ainda acionar a Justiça para tal fim.
O ideal é sempre o diálogo, partindo do princípio do bom relacionamento com vizinhos e sugerindo com propostas e ações.
Por se tratarem de situações que despendem recursos financeiros, deve-se levar em conta vários fatores. Primeiramente, com um orçamento final e prazo de execução. Além disso, considerando o impacto a cada um dos condôminos.
